成武县人民政府关于加强物业管理工作的实施意见

成政字〔2020〕35号

各镇政府、街道办事处，县政府各有关部门：

为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，坚持以人民为中心的发展理念，提升群众的幸福感、满意度，进一步提升我县物业管理水平，建立规范的物业管理秩序，促进物业服务行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《菏泽市物业管理条例》等规定，并结合我县实际，制定本实施意见。

一、明确职责，形成推进物业管理工作的合力

坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理和属地化管理相结合的原则，建立“物业主管部门指导，有关部门协作，属地政府管理”的工作机制，明确管理职责，落实工作责任，共同推进物业管理工作，形成抓好物业管理工作的合力。

（一）行政主管部门认真履行行业管理职能。县房产管理部门负责本行政区域内物业管理活动的协调、监督、指导和管理工作，拟定全县物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定行业管理制度及配套措施；组织对物业管理行业的检查、考核、创优及从业人员培训工作；规范物业企业行为，实行市场化、规范化服务，促进行业诚信建设；会同发展改革部门对物业管理项目服务收费进行政府指导价审核，创建质价相符的物业服务收费环境；调解物业服务投诉纠纷案件，依法查处物业管理活动中的违法违规行为。

（二）充分发挥镇政府、街道办事处、社区居委会和业主委员会属地管理作用。根据《菏泽市物业管理条例》、《成武县关于理顺县城区物业管理体制落实属地管理的意见》（成政办发〔2017〕15号）要求，镇人民政府、街道办事处要成立物业管理机构，负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，监督物业管理活动，调解处理物业管理纠纷；社区居委会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展自治管理，协助街道办事处或者镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持配合社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

（三）明确各部门管理职责。根据《菏泽市物业管理条例》和《成武县关于建立健全物业管理执法联动机制的意见》（成政办发〔2017〕16号）要求，住房和城乡建设局、自然资源和规划局、发展和改革局、公安局、市场监管局、综合行政执法局、菏泽市生态环境局成武县分局、民政局等相关职能部门要按照职责分工，制定管理细则，进一步细化相关管理措施与职能，主动将管理职能延伸到社区和住宅小区，切实履行好物业管理的相关职责。

二、突出重点，进一步规范物业管理的运作机制

（一）规范物业管理用房和公共服务设施建设。根据《菏泽市物业管理条例》有关规定，物业项目交付使用时，由房产管理部门对物业管理用房配置情况、物业设施配套等情况进行核实，未按规定标准配置物业管理用房、物业设施达不到规划设计要求的，不得交付使用。开发建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业承接验收手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记。物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

（二）规范前期物业管理工作。建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，必须采取招投标方式选聘物业服务企业，并向房产管理部门提供前期物业服务合同备案证明申请等级评定。

（三）建立“质价相符”的物业服务收费机制。房产管理部门在收到新建物业项目等级评定申请后,要牵头成立评审工作组，根据物业项目总体规划、硬件设施配套情况，评定该项目的物业服务等级；发展改革部门要根据物业服务等级及标准等因素，测定普通住宅小区物业管理服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，制定与物业管理服务等级相适应的政府指导价格，定期向社会公布；同时，市场监管部门监督物业服务企业全面推行明码标价制度，将收费项目、收费标准和服务内容等在住宅小区向业主进行公示，定期对物业服务企业的收费行为进行监督检查，对多收费、乱收费行为依法严肃处理。

（四）依规交存住宅专项维修资金。根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》中规定：商品住宅的业主应当在办理房屋交付手续前，一次性足额将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。根据相关文件规定，结合我县实际情况制定交存标准为：多层20元/平方米，带电梯的多层、小高层、高层40元/平方米。截止竣工交付尚未售出的住宅，由建设单位交存首期维修资金，实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金可以从监管的预售资金中划转。未按照规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。

（五）规范物业企业行为。根据《山东省物业管理条例》、《菏泽市物业管理条例》及相关法律规定，物业服务企业服务内容主要包括以下事项：

1.物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

2.公共绿化的维护；

3.公共区域环境卫生的维护；

4.公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

5.物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

6.物业维修、更新、改造费用的账务管理；

7.物业服务档案和物业档案的保管；

8.听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；

9.其他物业管理事项。

同时，物业服务企业不得有下列行为：

（1）.物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域、撤出时不按照规定办理交接手续或者不按照规定移交财物、资料；

（2）.挪用、骗取、套用住宅专项维修资金；

（3）.擅自改变物业服务用房和共用部位、共用设施设备、公共场地以及公共建筑的用途；

（4）.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地、损害业主共同利益；

（5）.擅自改变原规划设计设置路障，妨碍消防、救助等特种车辆通行；

（6）.对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复；

（7）.泄露业主或者物业使用人信息；

（8）.损害业主权益的其他行为。

物业服务企业违反以上规定的，由相关主管部门依据相关法律法规予以处罚。

（六）规范业主委员会行为。根据《菏泽市物业管理条例》规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关或者损害业主共同利益和合法权益的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，相关主管部门或者街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。同时，业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

1.阻扰、抗拒业主大会行使职权；

2.挪用、侵占业主共有财产；

3.索要、收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

4.利用职务之便要求物业服务企业减免物业公共服务费或者其他费用；

5.泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

6.擅自以业主大会或者业主委员会的名义作出决议，侵害业主共同利益或者扰乱正常物业管理秩序；

7.其他侵害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员有违反以上规定的，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，终止其委员资格。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会；不按时移交有关资料、财物和印章的，由街道办事处或者镇人民政府责令交回；拒不移交的，可以提请公安机关协助移交；造成损失的，依法追究相应责任。

（七）规范业主（使用人）装饰装修和日常行为。根据《菏泽市物业管理条例》、《菏泽市城镇容貌和环境卫生管理条例》及相关法律规定，小区业主（使用人）应当按照物业服务合同的约定缴纳物业公共服务费，确保物业企业有能力提供服务，同时不得有下列行为：

1.在未与物业企业签订装饰装修管理服务协议的情况下私自装饰装修房屋；

2.违反装饰装修协议或有关规定，违规在室外安装防盗网、遮阳罩；

3.在规定以外的区域安装空调外机、太阳能等设施；

4.损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置；

5.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，侵害业主共同利益；

6.损毁树木、绿地或者在公共场地种植蔬菜和饲养动物干扰他人正常生活；

7.擅自占用消防通道，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；

8.擅自在道路、楼道等业主共有区域堆放物品和停放车辆；

9.擅自在建筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画及架设电线、电缆；

10.擅自在业主共有公共区域搭建建筑物、构筑物或者设施；

11.违规存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；

12.法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

小区业主（使用人）违反以上规定的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向物业行政主管部门和业主委员会报告，由物业行政主管部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，按照相关法律法规进行处罚，违搭乱建的依法进行拆除。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。业主委员会可以按照有关法律法规的规定，对侵害业主共同利益的行为申请仲裁或者提起诉讼。

三、依法行政，进一步加强对物业服务企业的行业监管

凡在我县范围内从事物业管理服务的企业，均应到房产管理部门备案。房产管理部门要建立物业服务企业信用档案，建立健全物业管理服务应急秩序，实现住宅小区物业管理的有机衔接。对管理水平低、收费不规范、业主满意率低、社会形象差的物业服务企业进行限期整改；对因物业服务企业过错引发群体上访事件、媒体曝光或存在其他严重不良行为的企业，计入物业服务企业信用档案，并对辖区内环境秩序差、物业管理乱造成不良影响的物业企业依法严肃处理。

四、强化措施，进一步推动物业管理工作健康发展

（一）加强领导，落实责任。要充分认识加强物业管理的重要性，相关街道办事处、镇政府、各相关部门要高度重视，把加强物业管理摆在重要议事日程，进一步加强领导、明确任务、落实责任，形成一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为做好物业管理工作提供有力的组织保障。

（二）强化宣传，营造氛围。房产管理部门要利用各种形式与载体，加强物业管理法律法规及政策的宣传，让业主和社会各界正确认识物业管理工作，树立物业管理商业消费观念。要抓实抓细，抓好典型带动，做好正面典型引导，对反面典型公开曝光警示，引以为戒。党员干部、机关事业单位工作人员要带头示范，积极支持物业管理工作，为物业管理工作健康发展营造良好的舆论氛围。

（三）严格考核，确保实效。建立管理检查考核机制。房产管理部门及各相关职能部门、镇政府、街道办事处和社区居委会要进一步细化目标责任，加强自我检查，确保工作落实。组成联合考核小组，对住宅物业管理项目合同约定的服务等级标准进行考核，通过服务等级标准考核，纠正行业违法违规行为，规范物业管理市场秩序，逐步建立市场竞争激励机制，推动企业自律和诚信服务，不断提高物业管理水平。

本意见自2020年4月9日起施行，有效期至2023年4月8日。

成武县人民政府

2020年3月10日