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索 引 号: cwxsfj/2022-5033 分  类: 规范性文件
发布机构: 成武县司法局 成文日期: 2020 年 04 月 08 日
标  题: 【规范性文件】成武县国有土地上房屋征收与补偿办法 发布日期: 2020 年 04 月 08 日
文  号: 成政办字〔2020〕18号
内容概述: 【规范性文件】成武县国有土地上房屋征收与补偿办法 效力状态: 有效

【规范性文件】成武县国有土地上房屋征收与补偿办法

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文号:成政办字〔2020〕18号     浏览量:

成武县人民政府办公室

关于印发《成武县国有土地上房屋征收

与补偿办法》的通知

 

各镇政府、街道办事处,县政府各部门,县经济开发区管委会:

《成武县国有土地上房屋征收与补偿办法》已经县政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

 

                        

                                                               成武县人民政府办公室

                                                                                                                                    2020年48

成武县国有土地上房屋征收与补偿办法

 

第一章 总则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》和《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关法律、法规和政策,结合本县实际,制定本办法。  

第二条 在本县行政区域内,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,对被征收人进行补偿,适用本办法。

第三条 县人民政府负责本县行政区域内房屋征收与补偿工作。

第四条 县房产管理主管部门是县人民政府的房屋征收部门。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作房屋征收实施单位具体负责组织实施本县国有土地上房屋征收与补偿工作。

房屋征收部门的主要职责是:  

(一)会同有关部门对拟征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,并在房屋征收范围内予以公布;  

(二)拟定房屋征收补偿方案;  

(三)组织由被征收人和公众代表参加的房屋征收补偿方案听证会;

(四)代县人民政府拟定房屋征收决定和补偿决定;

(五)筹集、管理、使用房屋征收与补偿资金;

(六)与被征收人签订房屋征收补偿协议;

(七)负责房屋征收补偿档案的管理;  

(八)组织公开抽签选定房地产评估机构;  

(九)完成法律、法规规定和县人民政府交办的其他有关房屋征收与补偿工作。

 第五条 县人民政府应当每年编制下年度国有土地上房屋征收与补偿计划。将房屋征收与补偿工作经费纳入本级财政预算。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监察。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督。

各镇政府、街道办事处及县发改、财政、自然资源和规划、综合行政执法、市场监管、税务等部门按照职责分工,相互配合,做好房屋征收与补偿工作。通讯、供电、供排水、燃气、热力等管线产权单位应积极配合房屋征收工作。

房屋征收部门负责监督房屋征收实施单位实施房屋征收与补偿行为,并对其行为后果承担法律责任。

第六条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

征收个人住宅的,应当保障被征收人的居住条件。

第七条 房屋征收实施单位可以委托具备相应资质的单位承担测绘、评估、房屋拆除、法律服务等专业性工作。

第八条 任何单位和个人对违反本办法规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门投诉、举报,接到投诉的人民政府和部门应当及时核实、处理。

 

第二章 征收决定

 第九条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由县人民政府对国有土地上房屋依法进行征收:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照《城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

非因前款所列情形,不得对国有土地上房屋进行征收

第十条 依照本办法第九条规定征收房屋的,由政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出启动房屋征收程序,并提交以下材料:

(一)房屋征收范围符合公共利益具体情形的说明;

(二)发展改革、自然资源和规划等部门出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件;

(三)因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的,建设项目组织实施单位除提交前款规定的证明文件外,还应当提交发展改革部门出具的建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件。

房屋征收部门经审查,对房屋征收事项符合法定条件的,应当提出审查意见,报县人民政府。县人民政府决定启动房屋征收程序的,应当合理确定房屋征收范围。

第十一条 房屋征收范围确定并公布后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。  

房屋征收部门应当将前款规定限制事项书面通知自然资源和规划、住建、房产、市场监管、税务等有关部门,在征收范围内暂停办理房屋所有权、土地使用权买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产、变更用途等手续,暂停期限最长不得超过1年,但人民法院或仲裁机构生效的判决、裁决除外。

第十二条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。对未经权属登记的建筑,县人民政府组织自然资源和规划、住建、综合行政执法等部门依法进行认定和处理。

房屋征收部门应当将房屋调查登记、认定和处理结果在房屋征收范围内公示。对房屋调查登记、认定和处理结果有异议的,县人民政府应当组织有关部门及时进行复核、处理。

第十三条 房屋征收部门应当拟定征收补偿方案,报县人民政府。

征收补偿方案应当包括下列内容:

(一)房屋征收部门、房屋征收实施单位;

(二)房屋征收范围、征收依据、征收目的、签约期限等;

(三)被征收房屋的基本情况;

(四)补偿方式、补偿标准和评估办法;

(五)用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、套数,产权调换房屋的价值认定;

(六)过渡方式、期限和搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准;

(七)补助和奖励等。

第十四条 县人民政府确定房屋征收补偿方案前,应当履行下列程序:

(一)组织有关部门对房屋征收补偿方案进行论证并在房屋拟征收范围内予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日;

(二)旧城区改建需要征收房屋,超过半数被征收人认为房屋征收补偿方案不符合国务院、山东省国有土地上房屋征收与补偿条例规定的,县人民政府应当组织由被征收人公开选定的代表和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。听证工作由房屋征收部门组织实施;  

(三)县人民政府应当将房屋征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布;

(四)房屋征收涉及被征收人1500户以上的,必须经政府常务会议讨论决定。

第十五条 县人民政府作出房屋征收决定前,应当对房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收补偿费用保障、风险化解措施、应急处置预案等内容进行评估论证,形成社会稳定风险评估报告。社会稳定风险评估报告应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。

第十六条 作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十七条 房屋征收事项符合法定条件的,由县人民政府依法作出房屋征收决定,并于3日内在房屋征收范围内发布公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

 

第三章 补偿安置

第十八条 县人民政府应当对被征收人给予补偿,补偿内容应当包括:

(一)被征收房屋价值补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁补偿;

(三)因征收房屋造成的临时安置补偿;

(四)因征收房屋造成的停产停业损失补偿。

被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。

第十九条 对被征收住宅房屋价值的补偿,按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格,由房地产价格评估机构评估确定。对被征收非住宅房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格,由房地产价格评估机构评估确定。

第二十条 征收住宅、商业房屋的,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换,上级政策有明确要求的除外

第二十一条 选择房屋产权调换的,产权调换房屋和被征收房屋的价值均依照本办法的规定进行评估确定,双方结清差价后,产权调换房屋的所有权归被征收人所有。产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第二十二条 被征收房屋的基准容积率按0.72。被征收住宅房屋合法建筑面积的容积率低于基准容积率的,扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用1000元/平方米后,按基准容积率的相应建筑面积给予补偿。

第二十三条 经自然资源和规划、住建、综合行政执法、房产等部门及街道办事处审核认定的国有住宅空闲建设用地,根据使用权类型经评估后给予补偿或扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用1000元/平方米后,按照基准容积率给予补偿。

第二十四条 用于产权调换的房屋,应当符合下列规定:

(一)符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准;

(二)符合国家和省规定的房屋质量安全标准;

(三)产权清晰。

第二十五条 被征收房屋的建筑面积和用途,以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

被征收房屋价值的补偿应当以合法建筑面积和用途为依据。被征收人应在征收补偿方案规定的丈量签约时间内提供被征收房屋所有权证、土地使用权证或其他可确权书证。对合法建筑或未超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿。

对违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。对违法建筑的认定由自然资源和规划、住建、综合行政执法、房产及项目所在地方街道办事处、镇人民政府等单位组成小组负责具体实施。

第二十六条 征收范围确定后,被征收合法房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的实有建筑面积每平方米230元的标准给予一次性包干补偿。对确属高档装修的,由当事人提出申请,经评估机构认定后,据实评估给予补偿。

违章、突击装饰装修,不予补偿,应自行拆除。

被征收房屋有承租人的,装饰装修包干补偿费用应按照租赁合同的约定给付;没有约定的,由出租方和承租方在规定期限内协商确定;在规定期限内协商不成的,征收部门可向公证机关办理证据保全手续后履行征收程序。

第二十七条 同时符合下列条件的房屋,按商业房屋予以补偿。

(一)国有土地使用权证载明为出让土地,且用途为商业;  

(二)建设工程规划许可证、房屋所有权证均载明房屋用途为商业。 

第二十八条 沿已开通城市主次干道的被征收合法住宅房屋用于经营,且同时符合下列条件的,仍按住宅评估,但可根据不同的区位适当提高相应补偿标准,具体标准在项目补偿方案中确定。

(一)取得营业执照、税务登记证并有连续1年以上的纳税申报记录;

(二)房屋所有权证书、营业执照、税务登记证注明的地点一致;

(三)属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。

第二十九条 对不沿城市主次干道或虽沿城市主次干道但未开通,实际正在经营的住宅房屋,且符合本办法第二十八条(一)、(二)项条件的,按照住宅房屋给予补偿,支付一次性停产停业损失费。停产停业损失费按被征收合法房屋实际正在经营面积每平方米30元的标准计算。被征收房屋有承租人的,应当提供房屋租赁证明,停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配,租赁合同另有约定的,从其约定。

第三十条 因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当支付搬迁费。

(一)选择货币补偿的,以被征收房屋合法实有建筑面积为依据按照每平方米10元标准对被征收房屋使用人支付搬迁费;

(二)选择产权调换的,以房屋合法实有建筑面积每平方米20元的标准支付搬迁费。被征收房屋有承租人的,应当提供房屋租赁证明,对被征收人与承租人分别按照每平方米10元的标准支付搬迁费,租赁合同另有约定的,从其约定。

需要搬迁设备的,应当根据设备拆装、运输、调试等工序评估确定搬迁费。房屋征收部门组织搬迁的,不予支付搬迁费。

第三十一条 因征收住宅房屋需要临时安置的,应当对被征收人支付临时安置费。临时安置费的标准按被征收房屋合法实有建筑面积每平方米8元/月计算。县政府提供周转房的,不支付临时安置费。

选择货币补偿的,按被征收房屋合法实有建筑面积一次性支付被征收人3个月的临时安置费。

选择房屋产权调换的,临时安置费从腾空房屋经验收合格并交钥匙之日起,按被征收房屋实有合法建筑面积每平方米8元/月支付。

第三十二条 征收符合本办法第二十七条规定的房屋,造成停产停业的,只支付停产停业损失费。

对选择货币补偿的,按被征收房屋合法实际正在经营面积每平方米15元/月的标准一次性支付被征收人3个月的停产停业损失费。

选择房屋产权调换的商业房屋,停产停业损失费从腾空房屋经验收合格并交钥匙之日起,按被征收房屋合法实际正在经营面积每平方米15元/月支付。

截至本办法发布之日起,未交付安置房的原片区,逾期临时安置费、停产停业损失费自本办法发布之日起按照本规定标准执行。

被征收商业房屋承租人的停产停业损失按被征收房屋合法实际经营面积50元/平方米的标准一次性支付。

生产加工、仓储、养殖等实际正在经营(养殖)的用房(棚)按合法实有建筑面积30元/平方米一次性支付搬迁、损失补助。有承租人的,按被征收人与承租人各占50%的比例分配,租赁合同另有约定的,从其约定。

第三十三条 选择产权调换房屋的,可以根据被征收人签订征收补偿协议和搬迁腾空交房的先后,进行综合排序,在《征收补偿方案》规定的房屋产权调换范围内依次挑选,并予以公示。

第三十四条 被征收住宅应按照房屋所有权证或土地使用权证计户,没有办理有关登记手续的,按历史自然形成的院落或成套住宅计户。

第三十五条 被征收人的实有合法房屋,在规定期限内,完成入户丈量、签订征收补偿协议、腾空房屋交钥匙并经验收合格的,可给予一定的奖励。

未在规定的时限内完成腾空房屋交钥匙并经验收合格的,取消所有奖励。

第三十六条 房屋征收部门应与被征收人依照本办法的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

第三十七条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请县人民政府依照本办法规定,按照征收补偿方案依法作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或依法提起行政诉讼。

第三十八条 房屋征收补偿决定应当载明以下内容:

(一)补偿方式; 

(二)符合法律、法规规定的补偿金额与支付期限; 

(三)用于产权调换房屋的地点和面积; 

(四)搬迁费、临时安置费、停产停业损失费; 

(五)搬迁期限;

(六)过渡方式与过渡期限等。

第三十九条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

县人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

第四十条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,县人民政府应当催告当事人履行搬迁义务,催告书送达10日后当事人仍未履行搬迁义务的,可以自被征收人的法定起诉期限届满之日起3个月内,依法向成武县人民法院申请强制执行。

第四十一条 被征收人搬迁后,房屋征收部门应当将房屋征收决定、被征收房屋清单提供给房屋、土地登记机构。

房屋、土地登记机构应当依法办理房屋所有权、国有土地使用权注销登记。

第四章 评估

第四十二条 被征收房屋和产权调换房屋的价值,应当由三级以上资质的房地产价格评估机构评估确定。

同一征收项目的房屋征收评估工作,一般由一个房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的,可以由两个以上房地产价格评估机构共同承担,评估标准和方法应当统一。

房地产价格评估机构应从市房屋征收部门与房地产价格评估管理机构公布的具有三级以上资质的房地产价格评估机构名录中选择。

县房屋征收部门可推荐3-5家熟悉本县房地产市场行情的房地产评估机构,供被征收人选择。

第四十三条 房屋征收决定作出后,房屋征收部门应当将房地产价格评估机构选定方式等相关事项在房屋征收范围内予以公布,并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利被征收人协商选定房地产价格评估机构期限为10日。超过半数的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构,视为共同协商选定。

被征收人在公告协商期限内协商不成的,采取公开抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。房屋征收部门应当邀请被征收人、街道办事处、镇人民政府和居委会代表及公证机关等进行现场监督。

第四十四条 房地产价格评估机构确定后,房屋征收部门应将确定的房地产价格评估机构在房屋征收范围内公布。

第四十五条 房地产价格评估机构应当按照相关标准规范,如实出具评估报告。

被征收房屋的评估应当选用市场比较法;不具备采用市场比较法条件的,可以选用其它评估方法,但应当在评估报告中说明原因。

任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。

第四十六条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
  房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明

第四十七条 对被征收房屋价值的评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第四十八条 评估报告必须由两名以上专职注册房地产估价师签字。 

房屋征收评估机构和评估人员与被征收人有利害关系的,应当回避。 

第四十九条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第五十条 房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户初步评估结果。

房屋征收部门应当将分户初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示。公示期限不得少于5日。

公示期间,房地产价格评估机构应当进行现场说明,听取意见;分户初步评估结果存在错误的,应当予以修正。

公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

第五十一条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构书面申请复核。房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日起10日内进行复核,出具复核结果。

对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内向菏泽市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

 

第五章 法律责任

第五十二条  违反本办法规定,有关部门有下列行为之一的,由县人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)对不符合法定条件的房屋征收事项作出房屋征收决定的;

(二)违反公示、公布、公告、征求意见、听证、评估等房屋征收法定程序实施房屋征收与补偿的;

(三)违反房屋征收法定补偿内容、标准实施房屋征收与补偿的;

(四)违反规定办理应当暂停办理的限制事项手续的;

(五)非法干预评估活动和评估结果的;

(六)违法组织实施强制搬迁的;

(七)未及时核实、处理投诉、举报的;

(八)其他不履行法定职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

第五十三条 违反本办法规定,建设单位参与搬迁活动的,依据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十七条规定,由房屋征收部门责令改正,处3万元以上10万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,建议由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,由上级主管部门吊销其资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第六章 附则

第五十五条 城市规划区范围内的集体土地上的房屋征收补偿可参照此办法补偿安置标准实施。

第五十六条 本办法由县房产管理主管部门负责解释。

第五十七条 本办法自2020年5月8日起施行,有效期3年。2017年2月16日成武县人民政府公布的《成武县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》同时废止。本办法施行前已作出房屋征收决定并公告的项目,除本办法有另行规定之外,仍按原办法执行。

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